О судьбе преимущественных прав при обращении взыскания на имущество

Перед Институтом частного права поставлены следующие вопросы:

1. Можно ли вообще говорить о «конкуренции» правовых норм Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в части права судебного пристава-исполнителя проводить процедуру исполнения решения суда за счет обращения взыскания на имущество должника, обремененного преимущественным правом арендатора на его выкуп, и права судебного пристава-исполнителя на продажу этого имущества на торгах? Как соотносятся по вопросу приоритета порядка реализации имущества эти два нормативно-правовых акта?

2. Вопросы правоприменения, имеющие прикладное значение в рамках исполнительного производства:

2.1. Имеет ли юридическое значение момент начала реализации арендатором своего преимущественного права для оценки правомерности действия судебного пристава, проводящего принудительную реализацию данного имущества?

2.2. Можно ли считать правомерными действия пристава, продолжающего реализацию имущества, если арендатор начал реализацию своего права уже после начала процедуры обращения взыскания на данное имущество?

2.3. Являются ли ограничительные меры, направленные на исполнение судебного акта (запрет на распоряжение имуществом, включение его в акт описи и ареста) в равной мере распространимыми и на лиц – участников процедуры выкупа арендованного имущества, возможна ли и будет ли легитимной сделка по выкупу арендованного имущества, совершенная с имуществом, обремененным указанными запретами и находящимся под запретом?

Поставленные перед Институтом частного права вопросы касаются, в основном, норм публичного права, однако их разрешение затруднительно без обращения к общим положениям теории права, теории и догме гражданского права, гражданского и арбитражного процесса. Для объективной научной и правоприменительной квалификации отношений, изложенных в запросе, всестороннего и полного ответа на поставленные вопросы необходимы известные фундаментальные, исходные позиции. К таковым следует отнести, как минимум, следующие:

– понятие и функции юридической конструкции преимущественного права;

– существо и правовая квалификация «преимущественного права» арендатора на выкуп арендуемого имущества, в том числе в порядке особой приватизации;

– гражданско-правовые аспекты публичной продажи арендованного имущества в процессе исполнительного производства и судьба прав третьих лиц, в том числе преимущественных прав и прав на обязательное заключение договора.

Раскрытие отправных точек формирования научной позиции послужит обоснованиям окончательных выводов по практическим вопросам правоприменения.

Поскольку формат и задачи настоящего исследования, вытекающие из поставленной конкретной цели, не обусловливают необходимость полного и всестороннего анализа всех аспектов преимущественного права как такового, его судьбе при обращении взыскания на имущество и др., постольку все доктринальные аспекты и плоскости исследования, обоснования и выводы определяются исключительно рамками поставленных в обращении вопросов.

Преамбула (предварительные положения)

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, кодекс, ГК РФ, ГК) термин «преимущественное право» встречается достаточно часто[1]. К этой же формулировке также обращается и немалое число иных федеральных законов[2]. Конструкция преимущественного права также является одной из центральных в исследуемом Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о малой приватизации»). Указанный закон декларирует: «Субъекты малого и среднего предпринимательства… при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком…»[3].

Вместе с тем, ни судебная практика[4], ни цивилистическая доктрина[5] до настоящего времени не пришли к единому пониманию сущности современной юридической конструкции «преимущественного права», а также способов и порядка его защиты. Наиболее глубоко и беспристрастно общие законодательные, правоприменительные и научные проблемы классического, традиционного для российской юридической мысли преимущественного права были исследованы в статьях Д.В. Мурзина[6] и Л.А. Новоселовой[7].

Для целей настоящего исследования принципиальное значение имеют следующие черты существа и свойства характера как традиционного, так и современного понятия преимущественного права.

Во-первых. Преимущественное право как таковое изначально возникло исключительно в сфере общей собственности[8]. Механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности также кристаллизовался созвучным современному переводу прав и обязанностей: «сущность права преимущественной покупки заключается в том, что соучастники пользуются преимуществом при равных условиях, т.е. они могут представить продающему его долю стороннему лицу продажную цену и тем удержать эту долю за собой»[9]. Наиболее выверенной для того времени можно назвать формулировку преимущественного права, данную Г.Ф. Шершеневичем: «Каждый может продать, подарить, завещать свою долю, но при этом соучастники пользуются правом преимущества. Закон дает им право воспрепятствовать переходу доли к постороннему лицу, уплатив по оценке стоимость доли»[10]. Дальнейшее развитие цивилистической мысли и законодательства приводят к расширению сферы применения конструкции преимущественного права, в частности, не только в новых различных формах приобретения (покупки, получения и др.) имущества, но и иного распоряжения им (продажа, залог и др.)[11]. Современная цивилистика исходит из максимально широкого определения преимущественного права, под которым «понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками»[12].

Таким образом, право преимущественной покупки доли в общей собственности, предусматривающее механизм перевода прав и обязанностей от «посторонней» стороны на сособственника, за полтора века эволюционировало в некое особое право, специальное статусное преимущество определенного субъекта над иными лицами. Это условное право, известное субъектное преимущество вышло за рамки отношений сособственности, приобрело дополнительную экономическую ценность (не превратившись, правда, в товар) и, что весьма важно в исследуемой ситуации, было оснащено дополнительным инструментарием (требованиями о заключении договора, о возмещении убытков, о признании договора недействительным) для тех новоустановленных законом разнообразных случаев, когда классический перевод прав и обязанностей не является эффективным. Одним из примеров такого трансформированного условного права, известной юридической привилегии, и является «преимущественное» право арендатора муниципального имущества на выкуп последнего.

Во-вторых. Преимущественное право как гражданско-правовое понятие не имеет легального универсального определения, что позволяет правоприменителям и исследователям самостоятельно «наполнять» преимущественное право специальным, в каждом случае особым и индивидуальным смыслом. Вместе с тем, законодательство различает: а) преимущественное право на покупку (приобретение, получение) и б) преимущественно право на заключение (продление) договора.

К первой группе относятся классические преимущественные права, наиболее ярко и последовательно воплощенные, например, в преимущественном праве покупки доли в общей собственности при продаже ее одним из сособственников третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).

Вторая группа преимущественных прав более многообразна:

– преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ);

– преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

– преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ);

– преимущественное право на заключение с Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации договора о приобретении права на технологию (ст. 1547);

– преимущественное право на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения с выплатой ему за это соответствующего вознаграждения (ст. 1060).

Преимущественное право на заключение договора (не на покупку!) представляет собой, по сути, не развитие известного института перевода прав и обязанностей на новое лицо, а появление принципиально новой юридической конструкции, которая, следует признать, не только носит созвучное наименование, но и в ряде случаев использует классический механизм перевода (замены стороны). Вместе с тем, внешнее сходство и равные последствия преимущественного права покупки и преимущественного права на заключение (продление) договора не объединяют эти понятия ни по основаниям «включения», ни по силе следования, ни по вещно-правовому элементу.

Таким образом, различительные особенности преимущественного права покупки и преимущественного права на заключение договора позволяют не только уяснить самостоятельную природу указанных понятий, но и обоснованно квалифицировать закрепленные в Законе о малой приватизации аналогичные юридические конструкции.

В-третьих. Цивилистической доктриной до настоящего времени окончательно не решен вопрос о природе (обязательственной или вещной) преимущественного права. Речь идет об особом ограниченном вещном праве – праве выкупа[13]. В частности, Е.А. Суханов отмечает: «Преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право», каковым оно было ранее и остается сейчас в ряде европейских правопорядков[14]. Однако большинство авторов склоняется к противоположной точке зрения, рассматривая такое вещное право выкупа и его следование за вещью известным «поворотом назад»[15]. В частности, К. Скловский и М. Смирнова полагают, что предположение о сохранении преимущественным правом покупки своих свойств «неизменными со времен Средневековья, где оно возникло и получило широкое распространение, до современного права, во всяком случае, нуждается в уточнениях»[16]. Законом в настоящее время такое вещное право, равно как право его следования не предусмотрены, хотя определенный интерес в рамках настоящего заключения представляет конструкция договора аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ). Правила же Закона о малой приватизации, декларируя преимущественное право и последствия его нарушения, не раскрывают эти понятия, а сосредоточиваются на порядке оформления и исполнения договора (см. ниже).

Анализируемое право арендатора на выкуп арендованного имущества, таким образом, носит строго обязательственный характер, не позволяющий арендатору обращать свои притязания непосредственно к вещи, однако вооружающий последнего определенными и достаточно твердыми правами требования к собственнику предмета аренды или лицу, владеющему имуществом на ином титуле.

В-четвертых. Исследуемый Закон о малой приватизации (как, впрочем, и большинство подобных актов) с помощью гражданско-правовых понятий и цивилистических конструкций предпринимает попытку достичь сугубо публичные цели, в первую очередь – обеспечить следующий виток приватизации, а также передать бремя и риски владения «непрофильным» имуществом частным предпринимательским субъектам, жертвуя при этом определенными поступлениями в соответствующие бюджеты (рассрочка оплаты). Примечательно, что указанный закон в буквальном смысле «отрезал» путь непосредственного обращения правоприменителя (в том числе суда) к правилам гражданского законодательства и частноправовым установлениям: «Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”». Приведенная норма допускает только доктринальное (не догматическое!) толкование нового существа используемых в законе гражданско-правовых понятий. Причем их уяснения по существу «из самих себя», прибегая лишь к методологическим приемам из общей теории права и в незначительной степени – теории частного права. Задачи настоящего исследования значительно бы облегчились, если бы была возможность «перенести» анализируемую юридическую ситуацию в безусловную частноправовую сферу[17]. Такой путь не представляется правильным, поскольку публично-правовая плоскость позволяет применять гражданско-правовые пандекты исключительно в сравнительном отношении.

Диспозиция

Догматический и теоретический анализ Закона о малой приватизации.

Закон о малой приватизации имеет весьма своеобразный характер и, при небольшом объеме, значительное число неоднозначных, порою двусмысленных правил. Решающее значение для достижений целей исследования имеет осмысление следующих положений упомянутого закона.

Первое. Закон о малой приватизации, по существу, вводит новый способ приватизации (дополняет ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Заглавная цель «малой приватизации», таким образом, – передача публичного имущества в частную собственность. Поддержка малого и среднего предпринимательства – лишь сопутствующая, второстепенная задача. Ввиду этого о преимущественном праве арендатора можно говорить только как о некоем приватизационном преимуществе («привилегии»).

Второе. Закон о малой приватизации «расслоил» регулирование отношений на две отчетливых плоскости:

а) собственно приватизация – передача имущества в частную собственность непосредственно из соответствующей казны; и

б) передача арендатору государственного или муниципального имущества от государственных и муниципальных предприятий, владеющих этим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления[18].

При внешней схожести порядок и процедура в этих двух вариантах приватизации сущностно отличается не только субъектным составом, но и возможными последствиями неисполнения сторонами договорных обязательств и предписаний закона. Но и в том, и в ином случае речь ведется о приватизации.

Третье. Основная идея Закона о малой приватизации сводится к уже упомянутому: арендаторы (субъекты малого и среднего предпринимательства) при соблюдении установленных законом условий наделяются правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (ст. 3). Такое право на приобретение арендуемого имущества законом названо «преимущественным». Возникает естественный вопрос: преимущественное право перед кем? В гражданском законодательстве и цивилистической науке классическое преимущественное право распространяется исключительно на уже совершенные сделки по отчуждению имущества (доли) с нарушением этого преимущества[19]; и исковые притязания направляются и на продавца, и на лицо, приобретшее имущество. Таким лицом может выступать любой субъект, уплативший справедливую цену. В свете же Закона о малой приватизации жесткими требованиями об условиях такого способа приватизации правом приобретения арендуемого имущества наделяется только арендатор, и никто более. Если арендатор не воспользуется (откажется, промолчит) данной законом возможностью, воспользоваться ею на установленных условиях не сможет никто (!). Равно и предусмотренный исследуемым законом договор купли-продажи арендованного имущества может быть заключен только с арендатором, что также исключает какие-либо преимущества арендатора перед иными лицами. Таким образом, Закон о малой приватизации устанавливает не преимущественное право приобретения и даже не преимущественное право на заключение договора купли-продажи, а особую, публично-правовую обязанность (для публичного собственника или унитарного предприятия) заключения с арендатором договора купли-продажи, сравнимую с юридической конструкцией гражданско-правового заключения договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК). Подтверждением сделанного вывода служат положения Закона о малой приватизации о защите прав арендатора: «субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества». Это положение, безусловно, свидетельствует о возможности понуждения собственника (унитарного предприятия) только исполнить обязанность по заключению договора[20], а не, к примеру, к передаче имущества.

Четвертое. Экономический интерес арендатора в использовании норм Закона о малой приватизации заключается не столько в бесконкурентной возможности приватизации (практика свидетельствует, что недвижимость, обремененная долговременными договорами аренды и отчуждаемая посредством конкурса или аукциона, редко вызывает повышенный интерес и более высокую, чем рыночную, цену), сколько в порядке оплаты рыночной цены арендуемого имущества. Возможность рассрочки оплаты (в Свердловской области такая рассрочка достигает семи лет) – главный для арендатора стимулятор использования права особой приватизации. Такую льготу арендатор приобрести не сможет ни при конкурсе (аукционе), ни при сохранении (например, заключив договор с новым собственником-арендодателем) права на выкуп при отчуждении имущества. Естественная и неизбежная потеря льготы на рассрочку оплаты даже при гипотетической возможности перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора не только лишает арендатора экономического интереса, но и превращает механизм перевода прав и обязанностей в бесперспективную декларацию.

Пятое. Закон о малой приватизации, включая условное «преимущественное право» и одновременно запрещая возможность применения общих гражданско-правовых институтов сохранения арендатором преимуществ своего положения, вынужден интегрировать в себя отдельные положения Гражданского кодекса. Это относится к следующим двум положениям: а) «сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны», а также б) «в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным… требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке». Какие случаи имеет в виду законодатель? Если арендуемое имущество отчуждено с нарушением приватизационного или гражданского (например, унитарным предприятием без согласия собственника) законодательства, сделка недействительна или может быть признана таковой. Если с соблюдением всех правил приватизации, то по общему правилу государственное или муниципальное имущество отчуждается через конкурс или аукцион. В таком случае, от кого арендатор будет требовать перевода прав и обязанностей? От победителя конкурса? На каких условиях? На условиях, определенных аукционом или конкурсом? Представляется, что механический перенос правил ст. 250 ГК РФ в Закон о малой приватизации лишь усугубил трудности применения этого закона.

Обязанность заключить договор о выкупе арендованного имущества

и обращение взыскания на это имущество по обязательствам арендодателя

Продажа имущества должника при обращении взыскания по его обязательствам законодательством[21] и доктриной[22] признается весьма своеобразным, но самостоятельным основанием как прекращения права собственности, так и приобретения этого права иным лицом. В этом случае изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Таким образом, продажа имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке относится к случаям принудительной продажи, когда реализация производится уполномоченными органами помимо воли его собственника. Как отмечает Л.А. Новоселова, вмешательство публичной власти в эти отношения вызвано необходимостью реализации функции государства по обеспечению исполнения судебных решений. В связи с этим вопросы, связанные с последствиями ареста в исполнительном производстве, традиционно регулировались преимущественно процессуальным законодательством, публично-правовым по своему характеру (см.: Устав гражданского судопроизводства, ГПК РСФСР 1923 и 1964 годов и т.д.). Таким же образом регулируются эти вопросы и в иностранных правопорядках[23].

Вместе с тем, отечественное законодательство (гражданское, гражданское процессуальное, исполнительное) в этой сфере весьма непоследовательно и противоречиво[24], что и послужило основанием настоящего исследования, касающегося, впрочем, лишь известной части всей проблематики, а именно: переходят ли приобретателю по итогам публичных торгов обязательства предыдущего собственника? До настоящего времени цивилистическая доктрина и действующее законодательство (в силу упомянутых выше причин) не пришли к единому решению этого вопроса. Небезынтересно, что в дореволюционной науке гражданского права подавляюще преобладала теория «очищения» публичными торгами проданного имущества от всех предыдущих обязательств[25]. Так, К.П. Победоносцев полагал, что при продаже с публичных торгов «…сами по себе (без особого соглашения) переходят очевидно только обязательства или повинности реальные, то есть связанные с вотчинным правом на имение, и не переходят обязательства личные, не имеющие реального свойства, хотя бы материальное их содержание относилось к внутреннему хозяйству переходящего имения. К переходу сих последних нет ни юридического, ни логического основания, ибо новый владелец известного имения никак не может нести на себе ответственность за все то, что зависело исключительно от личной воли прежнего владельца, так как новый владелец вступает на место прежнего не во всей его личности и не во всей сфере его прав по имуществу, но только в вотчинном праве по известному имению...»[26]. В наши дни под влиянием повсеместного расширения прав (вещных и обязательственных) арендаторов, ссудополучателей, залогодержателей и др., мнения правоведов разделились. В частности, в пользу следования прав арендаторов даже «сквозь» публичные торги поддерживается В.А. Беловым[27], Л.А. Новоселовой[28]. Во многом позиция этих авторов строится на положениях ст. 617 ГК (Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон).

Однако более обоснованной представляется иная точка зрения, поддерживающая концепцию «очищения» имущества публичными торгами, которую сформулировал, в частности, С.В. Сарбаш. Автор отстаивает позицию о прекращении всех обременений вещи в случае ее реализации при обращении взыскания. Речь идет о прекращении всех прав третьих лиц на имущество, реализованное при обращении на него взыскания, которые возникли по воле собственника-должника, и, прежде всего, обязательственных обременений – права аренды (найма), ссуды, залога[29]. Эта точка зрения подтверждается законодательством, в частности, положениями ст. 313 ГК: третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В известной степени подтверждением «очищающих» свойств публичных торгов может служить и норма ст. 250 ГК РФ, указывающая, что преимущественное право покупки продаваемой доли в общей собственности утрачивает свое значение при продаже с публичных торгов. Более того, публичные торги в некоторых иных случаях очищают имущество не только от обязательственных и ограниченных вещных прав, но и от права собственности (например, продажа предмета залога, хранения и др.).

Таким образом, «преимущественное» приватизационное право арендатора государственного или муниципального имущества, представляющее собой только юридическую конструкцию обязательного для собственника этого имущества договора купли-продажи, прекращается («очищается») при обращении взыскания на него в рамках исполнительного производства.

Приватизационное преимущественное право.

Вещные и обязательственные начала

Если право на заключение обязательного для продавца договора купли-продажи арендованного имущества беспрекословно и окончательно «обрывается» публичным обращением взыскания, то остается неуясненным уже упомянутый, но «достойный» еще одного повтора юридический механизм, установленный п. 2 ст. 6 Закона о малой приватизации: «в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным… требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке». Отвергая возможность недоразумительности включения его в текст приватизационного, до корня публичного закона, следует признать необходимость анализа установленного им правила хотя бы по той простой причине, что это правило может быть распространено правоприменителем и в сферу действия законодательства об исполнительном производстве. Представляется, что догматическая логика допускает теоретическую (именно теоретическую) возможность «перевода прав и обязанностей» в соответствии с Законом о малой приватизации только в двух случаях:

во-первых, при признании права на заключение обязательного для продавца договора неким ограниченным вещным правом (в крайнем случае, обладающим отдельными вещно-правовыми признаками и чертами);

во-вторых, предоставлением специальной («индульгенционной») возможности управомоченному законом субъекту реализовывать особое приватизационное право требовать заключения с ним договора о продаже имущества от всех и каждого, вплоть до лиц, выигравших торги (!).

В первом случае действительно есть теоретические предпосылки возможного развития законодательства. Так, Е.А. Суханов полагает, что «преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право», каковым оно было ранее и остается сейчас в ряде европейских правопорядков[30]. Эта позиция видится недостаточно обоснованной через призму контрдоводов, приводимых Д.В. Мурзиным: «Тогда за лицом, чье преимущественное право нарушено, будет признана возможность изъятия имущества в свою пользу, у кого бы оно не находилось, с возмещением владельцу понесенных расходов. Возможно, этот вариант потребует использования своей терминологии, свойственной вещным правоотношениям. Понятно, что положение приобретателя имущества, которое обременено вещным правом третьего лица, будет очень шатким. Для того чтобы избежать дестабилизации оборота, необходим серьезный противовес – такой противовес видится не только в сохранении трехмесячного срока для предъявления иска об истребовании имущества, но и на сей раз в однозначной квалификации этого срока как пресекательного (И.А. Покровский). Этими тенденциями обусловлено, пожалуй, единственное, но очень серьезное возражение против того, чтобы разрабатывать вещно-правовую модель преимущественного права покупки[31].

В настоящее время ни право приобретения чужой недвижимой вещи, ни преимущественное право покупки, ни, тем более, право требовать заключения договора о продажи недвижимого имущества в установленный закон закрытый и исчерпывающий перечень вещных прав не включен. Это означает, что возможность следования указанных (по сути – обязательственных) прав носит исключительной теоретический характер и не может быть доступна правоприменителю.

Второй случай можно было рассматривать в качестве известного законотворческого казуса, если не замечать нелогичного (не сказать – «странного») правила ст. 1284 ГК РФ (Обращение взыскания на исключительное право на произведение и на право использования произведения по лицензии): «…На исключительное право, принадлежащее не самому автору, а другому лицу, и на право использования произведения, принадлежащее лицензиату, может быть обращено взыскание… В случае продажи принадлежащего лицензиату права использования произведения с публичных торгов в целях обращения взыскания на это право автору предоставляется преимущественное право его приобретения»[32]. Если допускать подобную возможность реализации подобного права, установленного Законом о малой приватизации, значит неизбежно оказаться в тупиковой ситуации, не позволяющей применить указанный механизм, не разрушив смысл, назначение и содержание целого правового института публичных торгов[33].

Гражданско-правовые аспекты публичной продажи арендованного имущества

в процессе исполнительного производства и судьба прав третьих лиц,

в том числе преимущественных прав, прав на обязательное заключение договора

Сфера применения, цели и значение Федерального закона от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) ни в доктрине, ни в практике правоприменения не выступают объектом научных споров, равно как и судебная практика сразу и бесповоротно признала этот закон достаточно ясным и придала ему значение надотраслевого, «сквозного» инструментария, обеспечивающего реализацию одной из важнейших общегосударственных функций – исполнение судебных решений. В любое время, пока право собственности на имущество должника в установленном порядке не перешло к другому лицу, это имущество, безусловно, может быть арестовано (включено в опись)[34]. Любой иной вариант или иное толкование ясных правил законодательства об исполнительном производстве не допускается хотя бы по той причине, что в таком случае исполнительное производство станет практически невозможным из-за бесконечного числа экономических (обоснованных или нет) притязаний третьих лиц на имущество должника[35]. В соответствии с п. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве «Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества)». Как совершенно справедливо отмечает Л.А. Новоселова, «с момента ареста в рамках исполнительного производства предмета…, на который обращено взыскание, всякое распоряжение собственника этим имуществом следует признать незаконным, поскольку сама суть ареста состоит в отстранении собственника от распоряжения судьбой вещи. Заключенный в этот период договор аренды (иной договор о предоставлении имущества в пользование) будет недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, ни о каких правах арендатора имущества не будет и речи»[36]. Указанное в полной мере относится и к иным сделкам, ведущим к переходу права собственности или его ограничению. Момент начала реализации третьим лицом (в нашем случае – арендатором) своего обязательственного права[37] (в т.ч. преимущественного) на приобретение имущества, стадия его оформления до перехода права собственности существенного значения для исполнительного производства, за которым стоит более значительные публичные цели, не имеет. Предлагаемая Законом о малой приватизации процедура заключения договора о продаже имущества достаточно долговременна, и теоретически в любой ее стадии (естественно, до регистрации перехода права собственности) допускается начало реализации правил о принудительном исполнении судебного решения об обращении взыскания на имущество, принадлежащее собственнику – должнику. Данное вытекающее из Закона об исполнительном производстве положение естественно и справедливо с точки зрения и публичных интересов, и интересов кредиторов, в пользу которых и обращается взыскание на имущество. Это, впрочем, не лишает имеющего на основании закона или договора права выкупа арестованного имущества арендатора, который действительно заинтересован в приобретении имущества в собственность, воспользоваться уже упомянутой в настоящем заключении возможностью без согласия собственника – должника удовлетворить требования кредиторов и приобрести тем самым права последнего (ст. 313 ГК РФ). Действующее законодательство, кроме того, обеспечивая максимально возможный и разумный баланс интересов всех лиц, чьи права нарушаются (кредиторы) или затрагиваются (арендаторы, залогодержатели, субъекты, имеющие из закона или договора обязательственные права на приобретение арестованного имущества или на заключение договора об этом), предоставляет последним и иные пути защиты: освобождение имущества из-под ареста (исключение из описи) в судебном порядке, применение арендатором после состоявшихся торгов достаточно «странных» правил о переводе прав и обязанностей от лица, торги выигравшего[38]. Следует отметить, что доктрина и судебная практика единообразно и твердо рассматривают иск об освобождении имущества от ареста, вытекающий из положений ст. 119 Закона об исполнительном производстве (защита прав других лиц при совершении исполнительных действий)[39], исключительно как вещно-правовой. Иными словами, воспользоваться данным вещно-правовым способом защиты может только лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом[40] (Закон об исполнительном производстве употребляет в этой норме термин не собственник, а «заинтересованное лицо», что и влекло изначально известную неопределенность). Проект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, внесенный в Государственную Думу и принятый в первом чтении (нет сомнений, что в данной части законопроект не будет изменен), предусматривает включение в текст ГК специальной статьи «Освобождение вещи от ареста (исключение из описи)». Новая норма, в частности, предусматривает: «1. Требование об освобождении вещи от ареста (исключении из описи) может быть предъявлено лицом, чье вещное право нарушено в результате наложения ареста на вещь. 2. Требование об освобождении вещи от ареста предъявляется к лицу, в интересах которого наложен арест, а также к должнику или иному лицу, по требованию к которому наложен арест». Изменения в Гражданский кодекс по существу лишь формализуют уже сложившиеся научные и правоприменительные подходы к толкованию исследуемого вещно-правового способа защиты права.

Заключительные выводы

«Конкуренции», равно как и иной коллизии, между нормами указанных федеральных законов нет. Регулируя разноплоскостные общественные отношения, и Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ и Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ между собой не конкурируют и не имеют приоритета. Если право собственности на арендуемое имущество в установленном порядке не перешло к арендатору, обращение взыскания на имущество должника – арендодателя производится в обычном порядке. Если право собственности перешло к арендатору, данное имущество не подлежит аресту (не включается в опись), а арестованное (включенное в опись) подлежит освобождению. До приобретения арендатором права собственности на арендуемое имущество он законом лишен возможности применять вещно-правовые способы защиты, в том числе требовать освобождения имущества от ареста. Право на выкуп (право на заключение договора о порядке приватизации) арендованного имущества, являясь обязательственным, имущество не обременяет и не препятствует обращению взыскания на это имущество.

2. Вопросы правоприменения, имеющие прикладное значение в рамках исполнительного производства:

Момент начала реализации права арендатора на особый порядок приватизации арендованного имущества значения для процедуры обращения взыскания на имущество не имеет. Напротив, арест имущества не допускает отчуждения этого имущества ни по Закону о малой приватизации, ни по какому-либо иному основанию.

Такие действия судебного пристава не только правомерны, но и обязательны для исполнения судебного решения и достижения целей исполнительного производства.

2.3. Являются ли ограничительные меры, направленные на исполнение судебного акта (запрет распоряжением имуществом, включение его в акт описи и ареста) в равной мере распространимыми и на лиц – участников процедуры выкупа арендованного имущества, возможна ли и будет ли легитимной сделка по выкупу арендованного имущества, совершенная с имуществом, обремененным указанными запретами и находящимся под запретом?

Меры, направленные на исполнение судебного решения, и правомерные действия судебного пристава по общему правилу равнообязательны для всех субъектов без исключения. Исключения из этого правила могут установлены только законом.

Любая сделка с арестованным имуществом, в том числе выкуп арендованного имущества в особом порядке приватизации, ничтожна.

[1] См., например: ст. 93 «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу», ст. 97 «Открытые и закрытые акционерные общества», ст. 111 «Прекращение членства в производственном кооперативе и переход пая», ст. 250 «Преимущественное право покупки», ст. 621 «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», ст. 1284 «Обращение взыскания на исключительное право на произведение и на право использования произведения по лицензии» и др.

[2] Федеральные законы «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», Жилищный кодекс РФ и др.

[3] Углубленный анализ Закона о малой приватизации будет проведен ниже.

[4] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и др.

[5] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2002. С. 403; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2002; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2003; Иоффе О.С. Цивилистическая доктрина промышленного капитализма // Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2000; Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. № 11; Сарбаш С. Продажа акций с нарушением преимущественного права акционера // ЭЖ-Юрист. 2004. № 49; Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1.

[6] Мурзин Д.В. Перевод обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки. Проблемы теории гражданского права. Вып. 2 / Институт частного права. М.: Статут, 2006.

[7] Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора в результате обращения на него взыскания в судебном порядке. Хозяйство и право. 2005. № 11.

[8] Как отмечает Д.В. Мурзин, несмотря на явную неоднозначность этой нормы, большинство тогдашних авторитетных ученых (К.П. Победоносцев, В.И. Синайский) и судебная практика указывали, что речь идет о праве преимущественной покупке (в терминологии Д.И. Мейера – праве предпочтительной покупки, jus praeemtionis).

[9] Законы гражданские / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн.2. С. 281.

[10] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) М.: Спарк, 1995 г. С. 216.

[11] Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2003. С. 299.

[12] Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000.

[13] Д.В. Мурзин (указ. соч), отмечает: «Наверное, было бы заманчивым ухватиться за германскую теорию вещного договора и объявить, что перевод прав и обязанностей покупателя означает замену покупателя как в обязательственном (еще не исполненном), так и в вещном (уже исполненном) договоре. Но для самих немцев такой подход неприемлем: Л.Ю. Василевская тщательно разобрала феномен одновременного существования в германском праве преимущественного права покупки как среди обязательственных, так и среди вещных институтов, и показала разницу между двумя этими одноименными конструкциями, выражающуюся в том числе и в том, что обязательственное право покупки возникает и действует только в отношении двух субъектов, обладателя этого права и собственника вещи (см.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 426–435)».

[14] См.: Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1. С. 9.

[15] Необходимо иметь в виду тенденции, на которые еще указывал И.А. Покровский и которые нельзя игнорировать: 1) богатую почву для самых различных прав выкупа или преимущественной покупки создавали остатки старого общинного и родового строя; 2) развитие экономической жизни создало, напротив, общее стремление к освобождению собственности от старых ограничений; 3) результатом является осторожное и даже опасливое отношение современных законодательств к вещным обременениям вообще. (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (серия «Классика российской цивилистики»), 1998. С. 209–210).

[16] Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве. С.95

[17] Акционерное общество, к примеру, заключает договор аренды недвижимого имуществом с его выкупом (ст. 624 ГК) с иным хозяйственным обществом. По обязательствам арендодателя на предмет аренды и последующего выкупа наложен арест. Смена собственника не влечет прекращения договора аренды (ст. 617 ГК), однако это правило по общему правилу не распространяется на куплю-продажу вообще и, тем более, на продажу с публичных торгов. Такова общая позиция большинства исследователей (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, К.П. Победоносцев, М.М. Агарков и др.)..

[18] Представляется, что установление такой возможности – одна из основных причин принятия Закона о малой приватизации.

[19] Отсюда появление механизма перевода прав и обязанностей, по существу – замены стороны в договоре при сохранении всех его условий.

[20] Судебная практика свидетельствует, что арендаторы при выкупе арендованного имущества использует именно этот способ защиты прав, понуждая, например, орган местного самоуправления направить проект договора купли-продажи, произвести оценку и т.д.

[21] Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ).

[22] Г.Ф. Шершеневич указывал, что «суд не может, по общему правилу, лишить кого-либо принадлежащего ему права собственности или создать такое право для известного лица. Его задача ограничивается определением принадлежности права. Однако существуют случаи, когда суд не только присуждает, но и лишает права собственности, а именно: а) при обращении взыскания на имущество ответчика и б) при разделах общего имущества» (Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 270). См. также: Агарков М.М., Братусь С.Н., Генкин Д.М., Серебровский В.И., Шкундин З.И. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. проф. М.М. Агаркова и проф. Д.М. Генкина. М.: Юридическое изд-во НКЮ СССР, 1944. С. 241.

[23] Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора в результате обращения на него взыскания в судебном порядке. Хозяйство и право. 2005. № 11.

[24] Нормы законодательства о судопроизводстве и исполнении судебных решений не связаны с нормами материального права, которые не отражают особенностей, возникающих в сфере принудительной реализации имущества. Например, п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что правила Кодекса о заключении договора на торгах применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. В то же время п. 2 ст. 63 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» устанавливает, что порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом РФ. Указанный Закон собственно правил проведения торгов не содержит, а ГК РФ, в свою очередь, не предусматривает специальных правил для регулирования отношений, связанных с публичной продажей имущества в рамках исполнительного производства (Л.А. Новоселова).

[25] С публичной продажей ликвидировались все прежние обязательства, лежавшие на имении: эквивалентом его является сумма, вырученная на публичных торгах, и всякое новое притязание к имению может относиться только к этому эквиваленту (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3-х т. Т. 1. М.: Зерцало, 2003. С. 307–308).

[26] Победоносцев К.П. Там же. И Г.Ф. Шершеневич высказывал аналогичную позицию, утверждая, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Свое мнение цивилист аргументировал следующим: а) имущественный найм есть обязательственное отношение, основанное на договоре, б) нанимателю принадлежит не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае – на предоставление пользования вещью и на поддержание ее в надлежащем состоянии, с) относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, д) последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому не может быть обязанным к какому-либо действию (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 470).

[27] Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000. С. 217.

[28] Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора в результате обращения на него взыскания в судебном порядке. Автор, в частности отмечает: «В дальнейшем развитие законодательства пошло по пути расширения гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества. Принцип строго личной связи арендатора и арендодателя уступил место закреплению за арендатором своеобразного права следования, свойственного скорее вещному, чем обязательственному праву. Многие законодательства становятся на сторону арендаторов и признают безусловную обязательность для нового собственника договоров аренды. Это было вызвано потребностями хозяйственной практики: арендаторы не будут затрачивать свои капиталы на производство, основанное на аренде, опасаясь изменений со стороны нового собственника. Кроме того, усилилась социальная направленность гражданского права, которое в этой части встало на защиту прав арендаторов, прежде всего нанимателей земли и жилых помещений, не желая лишить их крова и возможности существовать за счет обработки земли только по воле нового собственника».

[29] Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 144–145.

[30] См.: Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1. С. 9.

[31] Внесенный в Государственную Думу и рассмотренный в первом чтении проект изменений в Гражданский кодекс РФ содержит, среди прочих, предложения о легализации в качестве вещного права право выкупа: «Глава 205. Право приобретения чужой недвижимой вещи. Статья 304. Основные положения. 1. На основании права приобретения чужой недвижимой вещи лицо имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность. По правилам о праве приобретения чужой недвижимой вещи могут также быть приобретены ипотека или право застройки на чужую недвижимую вещь. 2. В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу, к такому лицу переходят все права и обязанности перед лицом, имеющим право приобретения этой вещи».

[32] Следует иметь в виду, что Закон о малой приватизации отсылает исключительно к приватизационному, публичному законодательству, которое еще не выработало собственных механизмов «преимущественного права приватизации».

[33] Трудно представить традиционные торги (ст.ст. 447–449 ГК РФ), победитель которых должен уступить свое право по итогам торгов заключить договор обладателю «еще большего права» на такой договор. Ситуация, не обладающая ни единым признаком ситуации правовой…

[34] Закон об исполнительном производстве предусматривает, в частности, беспрепятственное обращение взыскания на предмет залога: «Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество». Даже право залога, исторически «наполненное» вещным содержанием, не становится ощутимым препятствием для обращения взыскания.

[35] Залоговые, арендные права, права на безвозмездное пользование, права из обещания дара и даже будущие наследственные права. Список возможных притязаний может быть бесконечен.

[36] Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора в результате обращения на него взыскания в судебном порядке. Хозяйство и право, 2005, № 11.

[37] Речь идет о правах и о правах преимущественных исключительно обязательственных, к которым относится и право арендатора требовать заключения обязательного для продавца договора о приватизации арендованного имущества в особом порядке.

[38] Как уже отмечалось, Закон о малой приватизации не содержит деталей и механизма реализации такого перевода прав и обязанностей и, возможно, данное правило законом установлено, например, при отчуждении государственного или муниципального имущества соответствующим унитарным предприятием.

[39] Эта норма предусматривает, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

[40] Д.В. Мурзин отмечает, что вещно-правовой характер иска об освобождении имущества от ареста проявляется в том, что основанием иска является право собственности истца. Истец не ссылается на неправильность действий судебного пристава-исполнителя, а лишь доказывает свое право собственности на арестованное имущество (Гражданское право: учеб.: в 3 т.Т.1 / под общей редакцией С.А. Степанова. – М.: Проспект, 2010. С. 477-478).